Vaut-il mieux investir dans une grande surface ou dans plusieurs petites

À capital équivalent, est-il plus intéressant d’investir dans plusieurs petits studios ou dans un seul grand appartement familial ? Si studios, studettes et autres chambres de bonnes offrent une meilleure rentabilité locative, les appartements XXL ont plus d’un atout dans leur jeu…

1. Investir dans plusieurs biens de faible superficie

Avantages :

Un rendement locatif élevé : affichant un rendement compris entre 5 et 7 %, les studios constituent un investissement rentable. Ils permettent à leurs propriétaires de profiter d’une rentabilité locative supérieure à celle des moyennes et grandes surfaces.
Une forte demande locative : pour peu que vos studios soient situés dans une grande agglomération ou une ville universitaire, vous n’aurez aucune difficulté à les louer. Très prisé des étudiants et des jeunes actifs, ce type de bien fait l’objet d’une forte demande locative.
Une bonne répartition des risques : c’est bien connu, mieux vaut éviter de mettre tous ses œufs dans le même panier. Appliqué à l’immobilier, cet adage prend tout son sens. En acquérant plusieurs biens de faible superficie, vous jouerez la carte de la diversification. Plus vous aurez de locataires, plus vous aurez de rentrées locatives et plus vous limiterez les risques (mais aussi les conséquences) d’impayés. Enfin en cas de besoin urgent de trésorerie, vous pourrez vous séparer rapidement de l’un de vos studios tout en conservant les autres.
Une facilité de prêt bancaire : au vu de la forte probabilité que vous trouviez des locataires et du niveau – historiquement bas – des taux d’intérêt, les banques se montreront enclines à financer votre projet immobilier.

Inconvénients :

Des locataires qui ont la bougeotte : Compte-tenu du profil-type des occupants de studios (étudiants, jeunes actifs/couples), le « turn-over » sera élevé. Que ce soit suite à l’obtention de leur diplôme, à une mutation professionnelle ou à l’arrivée d’un enfant, il se passera rarement plus de deux ans avant que vos locataires ne vous disent bye-bye (29 mois en moyenne selon une étude de l’UNPI).
Des frais parfois élevés : Si le risque de vacance locative est limité dans le cas d’un studio, il n’en va pas de même des dégradations. En effet, des déménagements à répétition accéléreront l’usure de votre bien. Qu’il vous faudra veiller à remettre en état fréquemment.
Beaucoup de paperasse : Gérer plusieurs studios (et autant de locataires) prend du temps. Beaucoup de temps, même. Sans compter qu’entre les baux à renouveler, les charges à prélever et les travaux à effectuer, mieux vaut faire preuve d’organisation. C’est pourquoi, dans un souci de tranquillité, beaucoup de propriétaires préfèrent confier la gérance de leurs studios/studettes/chambres de bonnes à des professionnels. Pour info, ces frais sont déductibles de vos revenus fonciers.

2. Investir dans un bien de grande superficie

Les « pour » :

Des locataires fidèles: de plus en plus de grands appartements sont occupés en colocation par des jeunes actifs. La majorité abrite toutefois des ménages avec enfants. Or une famille déménagera moins souvent qu’un étudiant locataire d’un studio. Selon l’UNPI (Union Nationale de la Propriété Immobilière), la durée moyenne d’occupation d’un bien immobilier de grande superficie est de 58 mois.
Des risques d’impayés limités: les grands appartements sont très prisés des familles. La proportion de femmes dans la vie active ne cessant d’augmenter, ce sont le plus souvent deux actifs (les parents) qui contribueront à payer le loyer.
Peu de travaux à prévoir: le taux de rotation étant moins élevé dans le cas d’un appartement familial que d’un studio, on dénombrera aussi moins de déménagements. Et donc moins de dégradations. Les remises en état du bien seront par conséquent moins fréquentes.

Les « contre » :

Un rendement locatif limité : Dans le cas d’un grand appartement familial, la rentabilité locative (entre 3 et 5 %) sera moins intéressante que celle d’un studio. Pour autant, cet écart sera compensé par des durées de location plus longues, des locataires plus stables et des frais de remise en état du logement (entre deux locations) certes plus élevés (superficie oblige !) mais moins fréquents. Sur le long terme, vous pourriez bien être gagnant(e).
Un taux de vacance locative à ne pas négliger : Les loyers étant plus élevés que ceux d’un studio, certains biens de grande superficie mettront plus longtemps avant d’être reloués. Mais la pénurie d’appartements familiaux qui affecte le marché immobilier fait que, sauf à pratiquer des loyers trop élevés, vous n’aurez pas à attendre longtemps avant que votre logement ne soit occupé à nouveau.